근저당설정이란 알아야하는이유

근저당설정이란?

부동산에 관심이 있으신 분들이라면 근저당설정이란 단어 한번쯤 들어 보셨을 겁니다 아니 잘 알고 계실겁니다 오늘은 부동산에 관심이 없더라도 전 월세를 살고계시는 분들 그리고 한채라도 본인의 집을 소유하고 계시는 분들이라면 꼭 알고계셔야 하는 근저당설정에 대해 포스팅을 하려고 합니다 저는 대학진학을 하면서 서울로 올라와 월세살이를 10년 넘게 했었습니다 어릴적 이런 상식에 대해 관심을 가지고 알아 두었다면 집을 구할때 더욱 신중하지 않았을까 하는 아쉬움이 남습니다 근저당 설정이란? 알아야 하는 이유는 대부분의 모든 집이 근저당 설정이 되어 있다고 보시면 되기 때문에 ( 물론 아닌 경우도 있습니다 ) 월세 , 특히 전세를 구할때는 이 근저당설정 여부를 꼭 등기부등분을 떼어 확인해 보신후 집을 구하셔야 할것 입니다 그럼 근저당설정이란 그리고 이근저당설정을 꼭 알아두어야 하는 이유를 자세히 알아보도록 하겠습니다

근저당 설정이란 사전적의미로 봤을때 장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 근저당이라고 합니다 그리고 이 근저당을 설정하는 것을 근저당 설정이라고 합니다 

즉 부동산에 빌려준 만큼 돈을 받을 권리가 있다고 표시를 해두는것. 쉽게 말해 담보를 잡아두는것을 의미합니다 

아까 제가 부동산에 근저당설정이 되어있지 않는경우는 거의 없을거다라는 말씀을 드렸는데 예를들어 10억짜리 집을 구매할때 현금 10억을 모두 주고 구매하는 경우는 많지 않을 것으로 봅니다 그리고 보통 은행 대출을 이용합니다  그럼 기본적으로 집(부동산) 소유자가 대출을 일으킨 은행에서 첫번째로 근저당 설정을 해둡니다 만약 대출금액이 80%이다 그러면 사실상 등기부 등본상 소유보다도 은행에서 들어간 자금이 더 크다고 할수 있겠죠? 

은행에서 근저당 설정을 하는 이유는 돈을 갚지 않았을 경우 부동산 물건을 경매에 넘겨 낙찰되는 금액을 일반채권자보다 우선적으로 회수해 가기 위해서 근저당설정을 해두는 것입니다 

근저당설정 알아야 하는이유?

전,월세를 사시는 분들이 근저당설정을 꼭 알아두고 확인해 봐야 하는 이유는 여기에 있습니다! 

첫번째! 

임대사업을 하시는 분들은 보통 집 1채만 소유하고 있는 경우는 드뭅니다 여러채를 소유하고 월세를 받는 사업을 하는 경우가 대부분이죠 정말 자산이 많아 본인의 순 자산으로 건물을 소유하고 여러채의 집 또는 상가등을 소유하고 있는 경우도 있겠지만 보통 경매를 통해 부동산을 소유하거나 분양을 받거나 그외 집을 구매할때 경락대출, 집단대출, 담보대출등 여러형태의 대출로서 60%에서 최고 80~90%까지 대출을 받는 경우가 있습니다 

무조건 그렇다 라고 치부할순 없지만 부동산 가격에 비해 근저당 설정이 많이 설정이 되어있다면 그만큼 위험요소는 있다고 볼수는 있습니다  월세보증금 전세금이 서민들에게 작은 돈이 아니죠? 집을 구할때 부동산이 말하는 정보에 의존하지말고 집을보면서 구하려는 집의 위치도, 가격도, 시설도 모든것이 중요하겠지만 집이 마음에 들었다면 우선적으로 알아보아야 하는것은 구하려는 집의 근저당 설정이 어떻게 되어있는지 등기부등본을 떼어 확인해 보는것입니다 ( 인터넷에서 쉽게 확인이 가능합니다 ) 

두번째!

은행에서 설정하는 근저당 설정 외에도 개인적인 채무관계에 있어서도 근저당 설정이 가능합니다 따라서 소유주가 집을 담보로 다른 금융사에서 돈을 빌렸거나 혹은 개인적으로 돈을 빌린 경우에서도 근저당 설정을 하는 경우가 있습니다 근저당설정이란 채무자가 돈을 갚지 않을 경우를 대비해 부동산을 담보로 저당을 잡아둔것이라 말씀드렸습니다 그럼 만약에 채무자가 상황이 어려워져 채무를 이행하지 못하게 된다면 채권자는 담보물건을 통해 부동산을 처분해서 빌려준 돈을 회수해 가려 할 것이니다 그럼 근저당 설정이 되어있는 은행 채권자 등등 돈을 다 회수해 가고 난뒤 내가 걸어둔 월세보증금 또는 전세자금을 안전하게 보장받을 수 있다는 보장은 없습니다 최악의 경우 아무런 보장도 받지 못하고 쫒겨날수도 있습니다

집소유자도 알아야 하는 근저당설정

지금까지 근저당설정이란 알아야하는이유를 세입자의 입장에서만 알아보았는데요 임대사업을 하시지 않는 열심히 일해힘들게 내집마련을 하신 집 소유주 분들도 이 근저당설정에 대해 알아두셔야 하는점이 있습니다 바로 근저당설정해지에 대한 부분인데요 

만약 집을 구매할때 대출을 일으킨 은행에 대출금을 모두 상환하신다고 해서 근저당설정이 말소되는것은 아닙니다 ! 이것은 집소유주가 직접 해지를 해야 합니다 (비용도 본인부담 )

힘들게 대출금을 다 갚고 돈을 다 상환했으니 근저당 설정도 사라졌겠지? 하고 생각하시면 안됩니다 대출금을 다 상환하셨다면 즉시 근저당설정을 해지 하셔야 합니다 이는 법무사 사무실에 의뢰해서 해지 할수도 있고 본인이 직접 할수도 있습니다 

지금까지 근저당 설정에 대해 알아보았는데요 집을 구하시는 분들이라면 이근저당설정에 대해 꼭 확인하시고 집을 구하시길 바라겠습니다