민간임대아파트 무엇인지 알아봅시다

민간임대아파트가 무엇인가요?

민간임대아파트란 민간 건설사에서 공급하는 아파트를 말합니다 공공기관이나 민간업자가 이대를 목적으로 지은 주택인 임대주택의 종류에는 크게 공공임대와 민간임대가 있습니다 

공공임대와 민간임대의 종류 차이점

공공임대	공공기관 또는 민간이 재정 및 국민주택기금의 지원을 받아 전용면적 85㎡ 이하로 건설하여 5년이상 임대하는 모든주택을 말합니다
공공임대주택의종류	국민임대주택/ 공공임대주택 / 영구임대주택 / 장기전세주택 / 재개발임대주택 / 행복주택 / 매입임대주택 / 전세임대주택 / 협동조합형임대주택

민간임대	임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법 제 5조에 따라 등록한 주택을 말합니다
민간임대주택의종류	단기일반민간임대 / 장기일반민간임대주택 / 공공지원민간임대주택

 

임대주택은 <촉진지구형> < LH공모형> < 정비사업연계형>< 장기일반민간임대> 로 구분 할 수 있는데 공급 방식과 대상 , 청약조건, 사업단계, 거주유형, 임대조건, 임차인선정요건이 모두 다릅니다 

오늘은 장기일반민간임대아파트에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다 

장기일반민간임대아파트의 공급방식은 민간사업자의 제안을 선정한 후 기금융자 등으로 사업비를 충당하여 임대주택 공급합니다 공급대상은 만 19세이상이면 누구나 가능하며 말그대로 민간임대주택이기 때문에 청약조건은 필요하지 않습니다 임차인 선정요건에도 다른 임대주택의 경우 무주택구성원이어야 하는 반면 장기일반민간이대아파트는 다른 자격제한은 없습니다 

장기일반민간임대아파트의 사업 단계는 사업자선정 - 사업승인 - 기금신청 -주택건설 후 임대의 순서로 이루어집니다

거주 유형은 최소 8년간 안정적인 임대가 가능하며 8년 후 분양전환의 선택이 가능합니다 임대조건은 임대기간 8년 / 임대료 상승률 연 5% 제한 / 임대조건(전세 또는 보증금+월세) 사업주체 자율 / 8년 임대 후 분양전환 사업주체 자율 등 다른 임대주택과 동일합니다 

일반분양아파트, 지역주택조합아파트와 사업방식을 비교해 봤을때 일반분양아파트의 경우 분양기는 초기 분양가로 책정되어 정해져 있으며 지역주택조합아파트의경우 초기 공급가 + 추가분담금이 발생합니다 장기일반민간임대의경우 월 임대료를 내며 살다가 분양전환시점시 감정평가 금액의 범위내에서 정하게 되어 있습니다 

필요한 자금은 어떤차이가 있는지 알아보도록 하겠습니다 

일반분양 - 계약금 10% 중도금대출 60% 잔금 30% 

지역주택조합아파트 - 조합원분담 계약금 10% +중도금대출 60% + 잔금 30% 이외에 추가분담금이 발생을 합니다

장기일반민간임대의 경우 공급가 기준 임대료를 반영한  초기자금이 들어갑니다  (사업지와 물건에 따라 차이있음) 이 자금으로 아파트를 완전히 소유하는 개념이 아닌 임대보증금의 개념이 되고 분양시점에서 분양을 선택하게 되었을 경우 분양가에 따라 추가 자금이 필요하게됩니다 따라서  입주후 분양시점 8년 전까지는 월임대료를 내며 거주하고  월임대료 이외 다른 추가자금이 필요하지 않습니다분양시점에 분양우선권이 주어지나 분양에대한 선택여부를 가질 수 있습니다

따라서 장기일반민간임대아파트의 월임대료를 다른 일반분양 아파트 취득시의 중도금대출의 이자라고 보았을때 8년동안 내집처럼 살수 있으는 혜택이 주어지고 8년전까지 완전 소유의 개념이 아니기 때문에 취득세 재산세등의 세금에 대해 자유롭다고 볼수 있습니다   8년이 지나면 임대계약을 연장 또는 해지 할 수 있으며 분양으로 전환 할 수도 있습니다 임대계약을 해지 할 경우 보증금은 당연히 반환이 됩니다 

꼭 알아야 할점 ! !  

먼저 장점만 보자면 취득세 재산세 종합소득세 양도소득세 의료보험등 각종 세금에서 자유롭고 주변시세 신규아파트 대비 저렴한 임대료로 8년동안 월세로 충분히 살아보고 분양여부를 결정할 수 있고 시세등락에 대한 걱정도 할 필요가 없으며 임대아파트이지만 전매및 양도가 매우 자유롭습니다 주택도시보증공사 기금대출 사업으로 보증보험에 가입되어 있어 사고걱정에 대한 부담도 없을  뿐더러 주택소유여부 소득수준등 여러가지 자격요건 개수제한이 필요 없는 여러가지 장점을 가지고 있는 장기일반이대 아파트 이지만 

처음 투입되는 초기자금에 대한 리스크를 감수해야 합니다 이말인 즉슨 초기자금은 취득의 개면이 아님 임대보증금의 개념으로 8년후 계약해지시 반환이 가능하지만 다 지어진 집에 보증금을 내고 입주하는 형태가 아닌 사업초반부터 참여하는 협동조합원에 가입을 하게되고 이 자금은 협동조합원의 출자금으로 사용되기 때문에 그렇다고 말할 수 있습니다 

하지만 다 지어진 집에 부동산을 통해 임대로 들어가게 된다면 8년 장기임대에 대한 부분이나 분양우선권등의 조건등은 가질 수 없는 조건이 될것이며 임대료와 월세또한 얼마로 올라 책정될지는 모르는 부분이기 때문에 투자의 개념으로 생각한다면 소액투자대비 여러가지 장점이 있다고 말씀 드릴 수 있을 것 같습니다